Fixit Recommend :เรื่องที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อบ้าน – เลือกโครงการ

บ้านสาธารณูปโภคหลักในการดำเนินชีวิตของคนทุกคน หากจะบอกว่าบ้านไม่จำเป็นก็คงเป็นไปไม่ได้เพราะโดยพื้นฐานสัตว์ทุกชนิดย้อมต้องหาที่ปกป้องชีวิตของตนเอง ดังนั้น บ้าน จึงเรียกได้ว่าเป็นของสำคัญที่สุดในชีวิตของเราเลยก็ว่าได้ ดังนั้นหากคุณกำลังคิดที่จะซื้อบ้านสักหลักแล้วล่ะก็ อย่างน้อยก็ควรที่จะมีความรู้เกี่ยวกับบ้านหรือโครงการบ้านที่กำลังจะซื้ออยู่บ้าง เรื่องที่ควรจะรู้ก็ เช่น

วงเงินการปล่อยกู้จากสถาบันการเงิน
ทั้งนี้เพื่อจะได้ทราบระดับราคาบ้านที่จะสามารถซื้อได้โดยผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้ที่ฝ่ายให้บริการสินเชื่อของสถาบันการเงินต่างๆ หรือตามเว็บไซต์ที่ให้บริการข้อมูลด้านที่อยู่อาศัย หรือตามเว็บไซต์ที่ให้บริการข้อมูลด้านที่อยู่อาศัย หรือตามเว็บไซต์ของสถาบันการเงิน ซึ่งโดยปกติสถาบันการเงินจะปล่อยกู้ประมาณ 25-30 เท่าของอัตราเงินเดือนผู้กู้ ในกรณีที่ผู้ซื้อมีผู้กู้ร่วมด้วยอัตราส่วนเพิ่มของวงเงินกู้ ก็จะเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเดือนของผู้กู้ร่วม ทั้งนี้

สถาบันการเงินอาจจะพิจารณาปล่อยกู้เกินกว่าวงเงินขั้นต่ำที่กำหนด โดยพิจารณาจากปัจจัยอื่นๆ ประกอบ เช่น อาชีพ ความมั่นคง ความก้าวหน้า ความสามารถในการผ่อนชำระ อาชีพเสริมที่รู้แหล่งที่มาของรายได้ เป็นต้น

ข้อมูลโครงการ
โดยแบ่งแยกตามทำเลที่ตั้งโครงการ ระดับราคา และประเภทที่อยู่อาศัยที่สนใจ จากสื่อสิ่งพิมพ์หรือเว็บไซต์ที่ให้บริการข้อมูลด้านที่อยู่อาศัย ทั้งนี้เพื่อประหยัดเวลา และค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปดูโครงการจริง

ข้อมูลทางราชการ
เช่น แนวเวนคืน โครงข่ายสาธารณูปโภค-สาธารณูปการที่มีอยู่ และจะเกิดขึ้นในอนาคตข้อมูลบางอย่างจะมีประโยชน์ต่อการอยู่อาศัย เช่น การก่อสร้างทางด่วน การตัดถนน เป็นต้น

ผังเมืองรวม
ควรหลีกเลี่ยงโครงการที่อยู่ในเขตผังเมืองประเภทพื้นที่อุตสาหกรรม หรือพาณิชยกรรม หรือที่พักอาศัยหนาแน่นมาก เพราะพื้นที่เหล่านี้จะเป็นเขตที่มีผู้คนอยู่หนาแน่น และมีกิจกรรมต่างๆ มากมายที่ทำให้เกิดมลภาวะ ปัญหาการจราจร ฯลฯ

สิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น
เช่น โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน ฯลฯ เพราะหากมีความจำเป็นต้องใช้บริการ จึงควรตรวจสอบระยะเวลา และความสะดวกในการเดินทาง

เส้นทางการเดินทาง และโครงข่ายการจราจร
เช่น ข้อมูลการเดินรถสาธารณะ เส้นทางรถโดยสารสาธารณะจำนวนสายเดินรถ ช่วงเวลาการให้บริการ โดยเฉพาะรถโดยสารประจำทางที่จำเป็นต้องใช้ประจำระหว่างบ้านกับที่ทำงาน และโรงเรียนลูกหรือข้อมูลทางด่วน ถนนซอยต่างๆ ปริมาณการจราจร จุดที่มีปัญหา และเส้นทางลัด เป็นต้น

- เรื่องที่ควรตรวจสอบก่อนเลือกโครงการ

ต่อไปเมื่อเรารู้แล้วว่าบ้านที่เราจะซื้อนั้นมีอะไรบ้างต่อไปที่เราจำเป็นจะต้องรู้ไว้เหมือนกันก็คือ ความน่าเชื่อถือของโครงการหมู่บ้าน และ ลักษณะบริเวณรอบๆ โครงการหมู่บ้านที่เราจะเลือกซื้อบ้าน

	ตรวจสอบการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน โดยทั่วไปผู้ประกอบการที่มีการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป กฎหมายกำหนดให้ผู้ประกอบการรายนั้นๆ จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ตามท้องที่ที่ดินจัดสรรนั้นตั้งอยู่ อันเป็นการบังคับให้ผู้ประกอบการต้องจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค-สาธารณูปการ เช่น ถนน ทางเท้า ท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า ฯลฯ ตามที่กฎหมายกำหนด อันเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อในส่วนหนึ่งโดยผู้ซื้อมีสิทธิ์ขอตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินได้จากผู้ประกอบการ หรือขอตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่โครงการนั้นตั้งอยู่
	ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าโครงการได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร ตามแบบแปลนเดียวกับที่ได้กระทำสัญญา และโดยเฉพาะในรายที่ผู้ประกอบการมีการแยกทำสัญญาขายที่ดิน และสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารไว้เป็นคนละฉบับ ผู้ซื้อควรให้ผู้ประกอบการได้แนบแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้ท้ายสัญญาที่กระทำระหว่างกัน
	ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ การตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ การตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ สามารถดำเนินการได้หลายวิธีการ เช่น สอบถามจากผู้อยู่อาศัยในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต หรือตรวจสอบจากรายชื่อผู้ประกอบการที่ถูกขึ้นบัญชีดำไว้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
	ขนาดและผังโครงการ ว่ามีความเหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัย ปัจจุบันคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน กำหนดมาตรฐานขั้นต่ำของสาธารณูปโภคสาธารณูปการที่ต้องจัดให้มีในที่ดินจัดสรรไว้ระดับหนึ่ง ว่าแต่ละขนาดโครงการควรมีพื้นที่เว้นว่าง และสาธารณูปโภค-สาธารณูปการอย่างไร ซึ่งเจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น ส่วนวิธีการจัดวางผังก็ต้องพิจารณาไปตามที่ผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตเข้ามา ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบการวางผังที่เหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัย และดูไม่แออัดมากจนเกินไป
	พื้นที่ที่ไม่มีน้ำท่วมขัง หรือปรับระดับให้สูงกว่าถนนสาธารณะนอกโครงการ การตรวจสอบว่าพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังหรือไม่ ผู้ซื้ออาจสังเกตได้จากเสาไฟฟ้า หรือรั้วบ้านดั้งเดิมในบริเวณนั้น หากพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังก็มักปรากฏ รอยคราบน้ำหรือคราบตะไคร่น้ำ บริเวณเสาไฟฟ้าหรือรั้วบ้านให้สามารถสังเกตเห็นได้
	ความจำเป็นในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ ฯลฯ ว่ามีความจำเป็นต้องใช้มากน้อยแค่ไหน เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้จะบวกเป็นต้นทุนบ้านที่เพิ่มขึ้น สโมสรหรือสระว่ายน้ำนั้น ส่วนใหญ่จะถูกจัดไว้นอกเหนือจากสาธารณูปการตามที่กฏหมายกำหนด แต่ผู้ประกอบการจะนับรวมอยู่ในต้นทุนการดำเนินโครงการ เมื่อภายหลังผู้ประกอบการได้มอบให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลโครงการบ้านจัดสรร (ถ้ามี) ก็จะกลายเป็นภาระที่ผู้ซื้อบ้านต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ทั้งก่อนและหลังการเข้าอยู่อาศัย
	วิธีการผ่อนชำระให้เหมาะสมกับระดับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ ปัจจุบันการผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน มีทั้งดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และดอกลอยตัว (Float Rate) ผู้ซื้อควรตรวจสอบกับสถาบันการเงิน ว่าอัตราดอกเบี้ยแบบใดที่เหมาะสมกับอาชีพ ความสามารถในการผ่อนชำระ รวมถึงเงื่อนไขที่จะเกิดขึ้นในภายหลังต่อการเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบนั้น
	ภาระผูกพันของที่ดิน หรือโครงการที่มีต่อสถาบันการเงิน ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะขอสินเชื่อในการดำเนินโครงการโดยนำที่ดินที่นำมาทำการจัดสรรเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่า เมื่อถึงระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินภาระผูกพันนี้ยังคงอยู่ หรือสามารถปลอด จำนองได้ทันที
	ตรวจสอบการจดภาระจำยอมของถนนที่เข้าออกโครงการ หากเป็นไปได้ควรเลือกโครงการที่ติดกับถนนสาธารณะปัจจุบันมีโครงการจัดสรรที่ดินเป็นจำนวนไม่น้อยที่ไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะ และผู้ประกอบการต้องขอจดภาระจำยอมขอผ่านทางจากเจ้าของที่ดินรายอื่น ซึ่งหากการจดภาระจำยอมดังกล่าวมีเงื่อนไขหรือระยะเวลา ก็อาจจะก่อปัญหากับผู้ซื้อในภายหลังได้
	การให้บริการสาธารณูปโภคของรัฐ เช่น การให้บริการไฟฟ้าประปา หรือพื้นที่จัดเก็บขยะ ทั้งนี้เนื่องจากมีโครงการเป็นจำนวนไม่น้อยที่อยู่นอกเขตการให้บริการของการประปานครหลวง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องขออนุญาตขุดเจาะน้ำบาดาลขึ้นมาใช้ในโครงการ ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่า ในกรณีเช่นนี้ค่าน้ำจะจัดเก็บอย่างไร และใครเป็นผู้ดูแลดำเนินการ
	พื้นที่โดยรอบโครงการ โรงงานบางแห่งมีการดำเนินการเฉพาะในช่วงเวลากลางคืน ฉะนั้นเมื่อเข้าไปดูโครงการในตอนกลางวันก็อาจจะไม่ได้กลิ่น หรือควันอันเกิดจากการเดินเครื่องจักร จึงควรตรวจสอบให้แน่ชัดทั้งสภาพโดยรอบบริเวณโครงการ ทั้งในช่วงเวลากลางวัน และในช่วงเวลากลางคืน เพื่อหลีกเลี่ยงเสียง และกลิ่นควันจากโรงงานอุตสาหกรรม
	ตรวจสอบไม่ให้โครงการอยู่ใกล้ศาสนสถานเกินไป โดยเฉพาะเมรุเพราะนอกจากจะเกิดสภาพ และกลิ่นควันไม่พึงประสงค์แล้ว ในช่วงเทศกาลสำคัญทางศาสนาศาสนสถานเหล่านี้จะมีคนพลุกพล่านอันจะก่อปัญหาต่อการเดินทางสัญจร
	ตรวจสอบว่าโครงการระบายน้ำลงพื้นที่ใด หากไม่ใช่สำรองสาธารณะประโยชน์ หรือพื้นที่ที่ถูกจัดไว้ให้ใช้เป็นพื้นที่รับน้ำก็อาจส่งผลต่อปัญหาการระบายน้ำในอนาคตหากมีการก่อสร้างโครงการเพิ่มมากขึ้น
	ใส่ใจกับการเดินทางในช่วงเวลาค่ำคืน คนในบ้านอาจมีเหตุสุดวิสัยทำให้ต้องเดินทางกลับหรือออกจากบ้านในช่วงเวลาค่ำคืน จึงควรพิจารณาความสะดวกในการเดินทางโดยเฉพาะการให้บริการของรถโดยสารสาธารณะรวมถึงควรพิจารณาลักษณะพื้นที่ว่าในช่วงเวลาค่ำคืนเปลี่ยวหรือไม่
	เวลาในการเดินทางไปที่ทำงานและโรงเรียนลูก ทั้งเช้า และเย็น ผู้ซื้อควรทดลองเดินทางทั้งในช่วงเช้า ช่วงเย็น และช่วงเวลาเร่งด่วน
	ตรวจสอบถึงชุมชนในอนาคต มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเป็นจำนวนไม่น้อยที่คิดเพียงซื้อบ้าน แต่ลืมใส่ใจปัญหาที่จะเกิดตามมาในภายหลัง พึงระลึกเสมอว่าการซื้อที่อยู่อาศัยมิใช่เป็นเพียงซื้อบ้านเท่านั้น แต่เกี่ยวเนื่องกับชุมชนในอนาคต ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้โดยพิจารณาจากวิธีการบริหารดูแลชุมชนในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต